Le contrat de location

Il est déterminé pour le logement entier et pour une durée précise avec un engagement de la part du locataire sur cette période. Il est volontairement très protecteur pour le propriétaire. De nombreuses clauses sont écrites dans ce sens. Elles nous permettent une protection contre le retard de paiement, contre les dégradations ou encore les départs anticipés. Nous restons cependant flexibles dans la mesure du possible avec les locataires tout en gardant des protections pour les propriétaires.

 

Évaluation du loyer

Le montant du loyer est toujours validé par le propriétaire du bien. Mais nous conseillons sur le montant à appliquer en fonction du marché locatif actuel et pour permettre une meilleure rentabilité et éviter les périodes de vacances locative (plus de détails plus bas sur la vacance locative).

 

Paiement des loyers

Chacun de nos locataires doit payer son loyer et les charges en une fois et avant le 5 du mois. De cette manière, en cas de retard, nous pouvons le constater rapidement et contacter le locataire pour résoudre la situation sans attendre la fin du mois.

 

Retard ou loyer impayé

Nous mettons tout en œuvre les situations de retard ou d’impayé. En plus de la sélection du profil du locataire en favorisant les situations financières stables, le contrat de location et notre système de gestion protège au mieux contre cette situation. Les problèmes de paiement sont très rares mais nous préférons sécuriser ces situations. Dans ce cas, nous entrons en contact rapidement avec le locataire et sans attendre la fin du mois pour comprendre les raisons de l’impayé. Si la situation n’est pas réglée, que le loyer reste impayé et qu’aucune issue n’est convenue avec le locataire, le contrat de location prévoit d’être rompu nous permettant de débuter les procédures d’expulsion. Le dépôt de garantie est alors utilisé pour payer le loyer dû. A noter que nous n’avons jamais eu de situation d’impayé qui nous a amenée à des procédures d’expulsion.

 

Le dépôt de Garantie

Il est demandé avant le début de la location et son montant correspond à deux mois de loyer pour chaque location. Le contrat de location n’est pas validé qu’une fois le dépôt de garantie payé. Ce montant est versé sur notre compte de gestion nous permettant d’être réactif et de gérer tous les aspects des relations avec le locataire. Le dépôt de garantie couvre les loyers impayés et les éventuels dommages causés durant la location.

 

Assurance

L’assurance habitation est souscrite par le propriétaire et non par le locataire. Nous nous occupons de cette tâche dans le cadre de notre mandat de gestion. Le prix de l’assurance varie en fonction de la surface et de la localisation de l’appartement. Elle vous couvre contre les incendies, les dégâts des eaux, le vol…

Pour information, En Hongrie, il n’existe pas d’assurance loyer impayé en raison d’un très faible taux d’impayé et de la simplicité administrative pour l’expulsion.

 

Gestion des contrats de fournisseurs et intermédiaires

Nous nous chargeons du paiement de toutes les charges liées à l’appartement. Pour faciliter le paiement et la gestion, le nom des contrats des différents fournisseurs (eau, gaz, électricité, internet…) doit être au nom du propriétaire de l’appartement. Les procédures en Hongrie sont très réglementées et strictes. Souscrire à un abonnement chez un fournisseur demande beaucoup de temps et demande de respecter plusieurs conditions strictes. C’est la raison pour laquelle les contrats ne sont pas au nom des locataires. Nous demandons en amont, une procuration légale de la part du propriétaire pour nous permettre de souscrire et gérer les paiements auprès des différents fournisseurs et intermédiaires.

 

Paiement des charges propriétaires

Les charges qui incombent au propriétaire sont payées dans la mesure du possible directement sur les loyers perçus afin d’éviter de multiplier les tâches de gestion en demandant au propriétaire de régler des factures. Notre gestion est faite pour apporter le maximum de confort en nous confiant la responsabilité de ces aspects. Vous recevez le solde qui vous est dû chaque mois sans devoir régler des montants supplémentaires. Nous pouvons néanmoins vous appeler des fonds pour des rénovations ou de dépenses imprévues dont le montant peut être supérieur au loyer perçu.

Les charges dues par le propriétaire sont l’assurance, les charges liées aux réparations structurelles, la plomberie, l’électricité et les problèmes liés à la toiture, les charges de consommation durant les périodes de vacance locative, les éventuelles taxes et nos honoraires de gestion (cette liste non exhaustive représente les dépenses principales courantes).

 

Charges qui incombent au locataire

Le locataire est responsable du paiement des charges liée à sa consommation et aux charges de copropriété (hors gros travaux structurels).

Au début de chaque location, nous évaluons en fonction de la taille de l’appartement, des précédentes consommations constatées et du nombre de locataire, le montant des provisions sur charges à payer. C’est un montant fixe et ajustable que le locataire doit payer en plus du montant du loyer pour couvrir les frais liés à sa consommation durant la période occupée. Le montant doit être suffisant pour pouvoir payer les factures des fournisseurs. A noter que les fournisseurs comme l’eau, le gaz ou l’électricité vont fonctionner également par provision. C’est-à-dire qu’ils vont estimer la consommation en fonction des précédentes factures et effectuer de temps en temps un relevé de compteur pour ajuster le montant. Les relevés peuvent avoir lieu une fois par an. Le montant que nous demandons aux locataires doit alors être au plus juste car il doit non seulement payer les factures estimées par les fournisseurs mais également leurs consommations réelles. C’est pour cela que nous demandons régulièrement aux locataires des relevés de compteurs pour les fournir avant la fin de la location aux fournisseurs. Cela permet d’ajuster les provisions le cas échéant et surtout d’éviter les mauvaises surprises de régularisation importante de charges à payer à la fin de la location.

 

Entretien et réparation

En cas de problème, de disfonctionnement avec un appareil ou d’une détérioration, nous nous chargeons de faire le nécessaire pour réparer ou remettre en état en faisant appel à notre réseau de partenaires spécialisé. Nous avons une page dédiée sur notre site internet qui permet aux locataires de reporter tout problème. De cette manière, nous pouvons être réactif pour réparer et maintenir en état chacun des appartements gérés, tout en gardant un historique précis de chaque problème signalé.

 

Assemblée générale de copropriété

Elles ont lieu tous les ans. Nous pouvons y assister pour vous représenter et défendre votre vote pour les décisions importantes. Nous y assistons sur demandes expresse du propriétaire ou dans les cas où il y a une question importante à l’ordre du jour qui peut impliquer une charges exceptionnelle importante. De manière générale, nous vous tenons informés en cas d’événement notables au sein de la copropriété.

A noter qu’à Budapest, le métier de gestionnaire de copropriété est en train de se professionnaliser. Les convocations aux AG peuvent être envoyées directement dans la boite postale de l’appartement sans être accompagnée d’email et nous pouvons passer à côté de l’information. Nous faisons dans la mesure du possible pour récupérer ces convocations.

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Fonctionnement de la maintenance

Nous nous chargeons de l’ensemble des tâches nécessaires pour la maintenance de votre appartement. Ce travail est compris dans nos honoraires de gestion. Le mandat de gestion nous permet d’agir en votre nom à cet effet et d’effectuer des paiements. Par sécurité, le mandat indique que pour tous les montants supérieurs à 70 000 Forints, nous devons vous tenir informés et avoir votre accord au préalable pour effectuer la dépense (sauf en cas d’urgence mais qui sont généralement couvertes par les assurances).

 

Honoraires sur les frais de gestion

Ils sont calculés sur le montant de chaque loyer perçu dans le cadre de la gestion du bien objet du présent mandat hors provision sur charges versées par les locataires. 

Le taux d’honoraire est applicable en fonction du montant du loyer indiqué dans le contrat de location et est de :

- 10% TTC (TVA hongroise le cas échéant) pour des loyers dont le montant total est inférieur à 300 000 HUF

- 8,5% TTC (TVA hongroise le cas échéant) pour des loyers dont le montant total est Compris entre 280 000 HUF et 570 000 HUF

- 7,5% TTC (TVA hongroise le cas échéant) pour des loyers dont le montant total est supérieur à 570 000 HUF

Ces honoraires sont appliqués pour chaque bail établi. Autrement dit, pour un lot juridique qui serait divisé en plusieurs appartements, le taux de gestion est calculé en fonction de loyer de chaque appartement et non pour le lot juridique.

 

Frais sur les vacances locatives

La très grande majorité des agences à Budapest chargent un montant minimum forfaitaire de gestion pour les mois vacants et entre deux locations (environ 14 000 Fts). Nous n’appliquons aucun frais dans le but d’être solidaires avec les objectifs de nos clients propriétaires à savoir éviter au maximum les périodes de vacances locatives.

 

Eviter la vacance locative

Pour obtenir la meilleure rentabilité pour un appartement, il ne faut pas forcément chercher à le louer au prix le plus élevé. Le prix du loyer doit être cohérent avec les prix du marché pour avoir un profil de locataire qui va rester longtemps, en évitant la vacance locative et en prenant soin de l’appartement. Un mauvais profil de locataire, une période sans loyer et les frais de recherche de locataire sont les éléments qui détériorent votre revenu locatif et par conséquent la rentabilité de cotre investissement.

Pour cela, nous faisons le nécessaire pour sélectionner les meilleurs profils de locataires en fonction des appartements, nous veillons à ce que les prix de location soient le plus cohérents avec le marché.

De plus, nos contrats de locations prévoient que le locataire doit nous faire part de sa volonté de renouveler le bail un mois avant la date de fin, faute de quoi nous pouvons débuter les recherches de locataires et les visites avant pour idéalement remettre un nouveau locataire en évitant ou en réduisant au maximum la période de vacance locative.

 

Honoraires de régularisation de situation

Dans l’hypothèse où la reprise de gestion est faite pour des appartements pour lesquels la gestion du paiement des factures de fournisseurs d’eau, d’électricité, gaz, copropriété ou internet n’est pas tenue à jour, notre contrat indique des frais de régularisation de cette situation peuvent être appliqués si le travail de régularisation est trop important.

 

Frais Bancaires

Pour les comptes professionnels basés en Hongrie, les frais bancaires peuvent être important sur les transferts d’argent ou les conversions de devises. Afin de couvrir l’ensemble de ces frais, nous prélevons sur chaque loyer perçu un pourcentage de 0,6%. Avec le développement des nouvelles applications bancaires facilitant les paiements en différentes devises, ces frais ont tendance à diminuer et nous ne manquerons pas de baisser ce montant à chaque fois que nous le pouvons.

 

Travaux d’amélioration

Nous pouvons tout à fait nous charger de rénover un appartement (partiellement ou non), améliorer son équipement ou sa décoration en fonction de votre souhait. Pour toutes ces tâches qui sont en dehors du cadre de la gestion courante, nous pouvons les réaliser à votre demande et nous prenons au titre de nos honoraires un montant correspondant à 10% du montant à dépenser pour la réalisation de ces améliorations.

 

Tenue de la comptabilité

Il est important de noter que notre comptabilité est toujours en Forint. Nous pouvons tout à fait percevoir les loyers en Euro et vous envoyer le solde dans la monnaie de votre choix mais lorsque nous recevons le loyer ou avant de vous envoyer le solde, nous effectuons une conversion en Forint. Etant donné que les charges sont impérativement payées en Forint (consommations courantes, internet, assurance, impôts…) nous devons comptabiliser la perception et l’envoi des soldes en Forint. Les loyers demandés en Euro on l’avantage de se prémunir contre la dévaluation du Forint par rapport à l’Euro (ce qui est la tendance générale ces dernières années mais qui n’est pas pour autant garantie pour l’avenir).

 

Versement du solde à la fin du mois

Nous collectons les loyers en début de mois et nous attendons la fin du mois pour vous verser le solde qui vous est dû. Le but de notre gestion est de vos solliciter le moins possible et d’éviter de vous demander de régler d’éventuelle facture. C’est pour cette raison que nous attendons la fin du mois pour payer les charges éventuelles qui vous incombent durant le mois.

 

Envoi d’un rapport comptable 

Pour chacun des appartements gérés, nous vous envoyons tous les mois un rapport comptable sur la situation locative. Il vous permet de suivre et de constater la situation locative pour chacun de vos appartements.

 

Paiement et déclaration des impôts locaux

Nous pouvons nous charger de la déclaration de vos revenus fonciers en Hongrie et du paiement des impôts en Hongrie si vos seuls revenus en Hongrie sont ceux pour lesquels nous nous occupons de la gestion des appartements. Si vous avez d’autres revenus en Hongrie, ils devront être déclarés en même temps que vos revenus fonciers.

L’impôt en Hongrie est de 15% pour les particuliers sur les revenus fonciers. Il est cependant possible de déduire les charges payées sur le montant des revenus perçus. Donc en pratique, nos clients payent un impôt sur le revenu à hauteur de 8% en moyenne.

Pour les appartements détenus par des sociétés, l’impôt qui doit être déclaré et payé doit être fait au titre de l’impôt société qui est de 9% Il faut ajouter à cela une taxe qui est d’un montant de 2%. Dans ce cas de figure, la déclaration est plus complexe à réaliser et pour nos clients qui doivent passer par ce système, nous faisons appel à un expert-comptable local qui s’occupe de cette déclaration.

 

Fonds de réserve

Pour le paiement des impôts, nous proposons de constituer un fonds de réserve sur chaque loyer perçu en gardant 15% de ce montant. Au moment de déclarer les impôts, nous pouvons de cette manière les payer et vous reverser le surplus par la suite. En moyenne, nos clients payent un impôts d’environ 8%. A terme nous pouvons également ajuster le taux du fonds de réserve pour éviter d’avoir trop de surplus. Le paiement de l’impôt par nos services et la constitution d’un fonds de réserve n’est pas obligatoire et vous pouvez vous charger directement de cet aspect. Dans ce cas, nous vous fournissons tous les éléments nécessaires pour votre déclaration de revenu liée aux appartements que vous nous avez confiez en gestion.

 

Fin du mandat de gestion

Notre mandat de gestion est valable pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Si vous décidez d’y mettre fin, nous vous remettons l’ensemble des documents nécessaires ainsi que les détails sur la comptabilité qui a été tenue sur toute la durée du mandat.