La gestion locative est un des métiers les plus complexe de l’immobilier notamment de par la rigueur nécessaire sur la gestion comptable. Le gestionnaire va devoir vous trouver un locataire, s’occuper des tâches administratives, être présent pour gérer d’éventuels aléas mais son travail ne s’arrête pas là. Il doit faire le nécessaire pour vous assurer la meilleure rentabilité sur le long terme de votre investissement tout veillant à entretenir la qualité du votre appartement.
Vous cherchez quelqu’un pour gérer la location de votre appartement ? Il est alors essentiel de veiller à ce que votre gestionnaire respecte quelques points. En votre qualité de propriétaire, et faute de vigilance, certaines omissions pourraient être lourdes de conséquences :
Paiement des fournisseurs
Votre gestionnaire local a en charge le paiement des fournisseurs. Un oubli ou un simple retard peut avoir de mauvaises conséquences. Il n’est pas rare de constater quelques omissions de la part des gestionnaires. Par exemple, les charges de copropriété sont payées par le locataire, à partir de provisions faisant l’objet d’une régularisation annuelle. Si les dettes s’accumulent et que le locataire déménage avant que celles-ci soient soldées, c’est finalement le propriétaire qui devra suppléer.
Dans certains cas de reprise de gestion, nous avons constaté des oublis de paiement d’impôts sur les revenus, ce qui nous a conduit à des régularisations, non sans frais.
N’hésitez pas à réclamer auprès de votre gestionnaire un justificatif de paiement de l’impôt foncier.
Le décompte de charges locatives
Un locataire règle tous les mois un loyer et une provision pour charges.
A la clôture de l’exercice comptable de la copropriété, et (ou) en fin du contrat de location, il doit y avoir une régularisation. Autrement dit, si le montant des provisions versées par le locataire est supérieur aux charges réellement payées, la différence doit lui être restituée et dans le cas contraire il doit payer la différence. Dans de nombreux cas de gestion que nous avons malheureusement constaté, cette prestation n’était pas souvent assurée. Nous avons récupéré des dettes auprès de fournisseurs que nous avons dû régulariser, à charge du propriétaire bailleur, à défaut d’avoir pu récupérer une situation comptable claire des comptes locataires. Ces derniers payant bien des provisions sur charge, il est légitime et juste que ceux-ci soient crédités des sommes trop versées.
Par souci d’équité, nous vous conseillons de veiller à ce que la régularisation annuelle des charges de copropriété soit bien effectuée.
Un risque de manque à gagner
Notre logiciel de gestion permet d’évaluer avec précision les provisions pour charges qui vont être réclamées au futur locataire.
Dans la majorité des cas, le montant demandé aux locataires est mal évalué et est surévalué.
En évaluant un montant plus proche de la réalité, les provisions sur charges diminuent, ce qui permet d’augmenter d’autant le loyer. En d’autres termes, un locataire va louer un appartement en fonction de son budget mensuel.
Pour un budget de 1000 € par exemple, la répartition entre loyer et charges pourra être de 800€ et 200€ respectivement, ou de 900€ et 100€.
Et si la provision pour charges s’avère surévaluée en fin d’année (dans cette hypothèse de 100 € par mois), c’est un manque à gagner équivalent pour le bailleur (1 200 € /an).
Une bonne gestion des provisions sur charge peut donc améliorer vos revenus et par conséquent la rentabilité de votre investissement. Veillez à la cohérence entre Loyer / Provision sur charges.
La maintenance et le respect des règles locatives
Il est nécessaire de maitriser les charges tout en préservant le bon état des biens mobiliers et immobiliers, pour louer plus facilement, augmenter les chances de maintenir les locataires en place, et valoriser le bien en cas de revente.
Il est plus facile et moins coûteux de maintenir régulièrement un appartement en bon état que de faire une rénovation une fois le bien trop détérioré.
Lors de notre prise de gestion, nous faisons un état des lieux complet. Nous avons malheureusement constaté, pour des appartements en gestion depuis plusieurs années, une dégradation constante des équipements (robinet fuyant, vitre cassée, défaut de fonctionnement de serrures ou de matériel de cuisine…).
Certains de ces problèmes peuvent être évités par des petits travaux de maintenance réguliers ; la plupart (robinet cassé, chasse d’eau défectueuse, etc.) sont le fait d’une mauvaise utilisation ou d’une négligence des locataires.
Nous avons constaté que bien souvent les dépôts de garantie détenues par les mandataires sont reversés aux locataires sortants sans que ne soient retenus les frais correspondants aux réparations incontournables.
Et c’est souvent après coup que les frais sont engagés, malheureusement à la charge des propriétaires pour permettre de relouer dans de bonnes conditions.
En fin de bail, n’hésitez pas à demander à votre gestionnaire d’être vigilant lors de l’état des lieux de sortie (voire d’y assister), et de retenir sur le dépôt de garantie détenue les frais éventuels de remise en état légitimement dus.
Une gestion en double devises
En Hongrie, c’est le Forint.
De nombreuses agences peuvent vous proposer une louer votre appartement en euro. Un loyer qui est payé en euro va obligatoirement nécessiter une gestion en double devise car les charges devront être payées en Forint (électricité, impôts…). Ce choix de gestion est très délicat car il comporte de nombreux risques de gestion (voir notre article sur la gestion en double devise). Il faut cependant différencier une gestion en double devise du versement de votre loyer dans la devise de votre choix. Nos services proposent une gestion locative entièrement dans la devise locale et nous vous envoyons votre loyer dans la devise et le compte de votre choix. De plus, lors de l’établissement du rapport de synthèse, adressé régulièrement à chaque propriétaire, chaque poste de bilan est converti en Euros, en fonction du cours monétaire du moment.
Pour une parfaite clarté, demandez que vous soit remis par votre mandataire, au moins une fois par an, un bilan détaillé de la rentabilité de votre investissement, en double devises.