Pour un investissement immobilier à Budapest, faut-il demander des loyers en Euro ou en Forint ? Il peut être plus confortable à première vue de demander un loyer en Euro pour éviter les risques liés à la variation du taux de change. Cependant la question de la devise est plus complexe dans la gestion.
Les éléments qui ne changent pas : Le paiement des charges.
Que le loyer soit perçu en Euro ou en Forint, le paiement des charges se fera obligatoirement en monnaie locale. Les fournisseurs d’électricité, d’eau, de gaz ou d’internet ne proposent pas la possibilité de payer en Euro, et encore moins le gouvernement avec le paiement des impôts et des taxes locales. Percevoir un loyer en Euro impose obligatoirement une gestion immobilière avec deux devises.
Un loyer en Euro, quels inconvénients et quels avantages ?
L’avantage de demander de payer un loyer en euro est de garantir la valeur du loyer contre le risque de l’évolution du taux de change à la baisse. En revanche, il ne garantit pas la variation du montant lié aux charges qui ne peuvent être payées en Euro.
Les inconvénients sont quant à eux multiples :
- Difficulté de gestion avec deux devises : par exemple, il est demandé à chaque locataire de payer un montant servant à provisionner les charges. En fin d’année, nous effectuons une régularisation de charge en fonction de ce qui a réellement été consommé. Dans l’hypothèse où l’évolution du taux de change rendrait le montant payé au titre de provision sur charge insuffisant pour payer les charges réelles, il serait difficile de demander au locataire de combler la différence pour régulariser la situation.
- Le paiement des charges : le loyer étant reçu en euro, le paiement des charges va nécessiter de transférer régulièrement des Euros en Forint. C’est premièrement un risque de voir le montant des charges augmenter à cause de l’évolution du taux de changer mais c’est également de nombreux frais bancaires supplémentaires à prendre en compte.
- Le profil du locataire : une personne qui accepte de payer un loyer en Euro en Hongrie a soit un statut d’étudiant, soit un statut d’expatrié. Dans le deuxième cas l’expatrié a également un compte en Forint. Un étudiant est un locataire qui va générer plus de turnover mais qui est plus « volatile ». La crise du coronavirus a fait chuter le cours du Forint mais a également causé le départ de nombreux locataires. Sur l’ensemble des appartements que nous gérons, 100% des locataires qui ont quitté leur appartement étaient étudiants. En comparaison au risque de l’évolution du taux de change, le risque d’une vacance locative peut causer un manque à gagner plus conséquent sans compter les frais supplémentaires nécessaires à la recherche d’un nouveau locataire.
Demander un loyer en Euro et les provisions sur charge en Forint ?
Il peut être tentant de demander un loyer en euro et des provisions sur charges en forint. Sans parler de la difficulté supplémentaire de trouver un locataire prêt à payer sa location en plusieurs devises, ce système n’évite malheureusement pas les inconvénients liés au changement de devise. Les charges qui incombent au locataire seront payés avec les provisions reçues en Forint mais il faudra tout de même payer les charges liées aux propriétaires qui restent en Forint : impôts, taxe locales, frais de gestion, travaux éventuels. De plus, en cas de vacances locatives, certaines charges comme les charges de copropriété ou internet seront à payer par le propriétaire.
Notre Recommandation :
TOUT EN FORINT
Gestion simplifiée
Possibilité d’avoir des profils de locataires qui occuperont l’appartement sur le long terme
Evite de devoir faire des changements de devise (pas de frais liés au changement et pas de risque d’évolution de valeur)
Des loyers versés aux propriétaires dans la devise de leur choix : nous vous convertissons le loyer dans la devise de votre choix au moment où nous vous reversons le loyer net.
L’unique risque d’avoir un loyer payé en Forint est alors une évolution du taux de change de manière défavorable. Mais il faut remettre ce risque en perspective :
Un taux de change peut être défavorable mais il peut aussi être favorable. Un taux de change qui chute peut également monter et dans ce cas de figure peut améliorer la valeur du revenu perçu par un propriétaire.
En cas de crise comme celle liée au coronavirus qui est exceptionnelle et temporaire, il est toujours envisageable (dans la mesure du possible), de demander à laisser les revenus en Forint et de les percevoir en Euro à un moment où les taux de change sont plus favorables.