Investir dans l'immobilier à Budapest en 2026 : le guide complet

Investir à Budapest, c'est acheter dans une capitale de l'Union européenne, à environ deux heures d'avion de Paris, où les prix restent bien inférieurs à ceux de l'Europe de l'Ouest et où la demande locative est portée par les étudiants, les expatriés et les jeunes actifs. Notre agence franco-hongroise accompagne des propriétaires francophones à Budapest, de la recherche du bien jusqu'à la gestion locative. Voici, chiffres à l'appui, ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

Pourquoi investir à Budapest ?

Budapest est le centre économique de la Hongrie. La ville concentre les entreprises internationales, les grandes universités et une main-d'œuvre qualifiée. Chaque année, des milliers d'étudiants étrangers (médecine, ingénierie, économie) et d'expatriés y cherchent un logement : ce sont eux qui louent les appartements des arrondissements centraux.

La ville a aussi un atout que peu de capitales offrent à ce prix : un patrimoine exceptionnel. Le château de Buda, le Parlement et les quais du Danube sont classés au patrimoine mondial de l'UNESCO, et Budapest reste l'une des capitales les plus visitées d'Europe centrale.

Enfin, les citoyens de l'Union européenne achètent dans les mêmes conditions que les Hongrois. Les acquéreurs hors UE peuvent avoir besoin d'une autorisation administrative, que l'avocat demande pour eux.

Le marché immobilier de Budapest en 2026

Les prix ont continué de progresser. Selon l'office hongrois des statistiques (KSH), l'indice des prix du logement était en hausse de 8,6 % sur un an au premier trimestre 2026, et de 7,4 % pour les logements anciens à Budapest.

• Prix médian affiché à Budapest : environ 1,35 million de forints le m².
• Ve arrondissement, le plus cher : environ 2 millions de forints le m².
• Loyers : +5,2 % sur un an à Budapest selon l'indice KSH–ingatlan.com.

La demande est aussi soutenue par le programme public Otthon Start, lancé en septembre 2025 : un prêt à taux fixe de 3 % pour les primo-accédants hongrois, qui a renforcé la concurrence sur les petites surfaces.

Conséquence pour un investisseur : les loyers augmentent moins vite que les prix. Les rendements bruts en location longue durée dans les arrondissements centraux se situent en général entre 4,5 % et 5,5 %. Le choix du bien et la négociation du prix d'achat comptent plus que jamais.

Quel quartier choisir ?

La plupart de nos clients investissent dans les arrondissements centraux de Pest, là où la demande locative est la plus forte. Voici les loyers médians des appartements que nous avons loués dans chacun d'eux.

• 5e arrondissement (Belváros-Lipótváros) : loyer médian de 400 000 Ft par mois. Le quartier du Parlement, le plus prestigieux et le plus cher à l'achat.
• 6e arrondissement (Terézváros) : 280 000 Ft, environ 5 000 Ft le m². Andrássy út, l'Opéra, une clientèle de jeunes actifs et d'expatriés.
• 7e arrondissement (Erzsébetváros) : 255 000 Ft. L'ancien quartier juif, très demandé par les étudiants.
• 8e arrondissement (Józsefváros) : 300 000 Ft. Le quartier des Palais et Corvin, proche des universités : c'est là que nous louons le plus.
• 9e arrondissement (Ferencváros) : 250 000 Ft. Ráday utca, les Halles centrales et l'université Corvinus.

Rapporté à la surface, le loyer médian tourne autour de 4 400 à 5 000 Ft le m² par mois selon l'arrondissement. Nous vous conseillons rue par rue : à l'intérieur d'un même quartier, deux immeubles peuvent avoir des profils très différents.

Combien rapporte un appartement ? Quatre projets réels

Plutôt que des moyennes, voici des investissements réalisés avec Story's à Budapest. Le revenu est net : après frais, honoraires de gestion et impôts hongrois, au moment du projet.

• Studio de 29 m², Rákóczi tér, entièrement rénové et meublé : 115 000 € investis, 4 600 € de revenu net par an.
• 1 chambre de 57 m², Kálvin tér : 165 000 € investis, 6 200 € nets par an.
• 1 chambre de 74 m², Horánszky utca : 172 000 € investis, 7 200 € nets par an.
• 5 chambres de 145 m², Bérkocsis utca : 321 000 € investis, 17 400 € nets par an.

Ces exemples montrent une règle simple : une rénovation bien menée et un bien adapté à la demande (étudiants en colocation, jeunes actifs) font davantage la différence que le quartier seul. Vous pouvez tester vos propres chiffres avec notre simulateur de rentabilité.

Les frais d'achat

En Hongrie, les frais d'acquisition sont nettement plus bas qu'en France.

• Droit de mutation : 4 % du prix, payé par l'acquéreur (2 % sur la part au-delà d'un milliard de forints).
• Avocat : obligatoire pour la vente et l'inscription au registre foncier, en général autour de 1 % du prix plus TVA.
• Travaux et ameublement : variables selon l'état du bien. Nous les chiffrons avant l'achat, avec un budget et un calendrier fixés.

La fiscalité des revenus locatifs

Pour un particulier, les revenus locatifs de source hongroise sont imposés en Hongrie à un taux forfaitaire de 15 %. Deux options :

• un abattement forfaitaire de 10 % pour frais ;
• ou la déduction des frais réels justifiés (travaux, honoraires, assurance…).

Selon votre situation, une contribution sociale peut s'ajouter : notre comptable partenaire le vérifie pour vous. Pour la déclaration côté France, la convention fiscale franco-hongroise s'applique ; demandez conseil à votre conseiller fiscal.

Il est aussi possible de détenir le bien via une société hongroise : l'impôt sur les sociétés est de 9 %, l'un des plus bas de l'Union européenne, auquel s'ajoute une taxe locale d'activité de 2 % au maximum. Les dividendes versés aux particuliers sont imposés à 15 %, sous réserve des conventions fiscales. Nous détaillons ces questions dans notre FAQ sur l'investissement à l'étranger.

Location longue durée ou Airbnb ?

En location longue durée, il n'y a pas d'encadrement des loyers en Hongrie : le propriétaire fixe librement le loyer, et le bail se négocie dans le cadre du Code civil.

La location de courte durée est en revanche de plus en plus encadrée. Elle est interdite dans le 6e arrondissement depuis le 1er janvier 2026, aucune nouvelle immatriculation n'est acceptée dans tout Budapest jusqu'au 31 décembre 2026, et le 7e arrondissement a adopté ses propres restrictions. C'est pourquoi nous construisons nos projets sur la location longue durée, plus stable et plus simple à gérer à distance.

Investir depuis la France : les étapes

Avec Story's, une seule équipe francophone vous accompagne du début à la fin :

1. Analyse de votre projet : des solutions présentées avec une analyse détaillée, adaptée à votre budget.
2. Cahier des charges : vos critères de recherche et la signature du mandat de recherche.
3. Recherche et visites : sur place, en personne ou en vidéo.
4. Signature : offre, contrat de vente et inscription au registre foncier avec un avocat hongrois indépendant.
5. Rénovation et ameublement : avec notre réseau d'artisans, budget et calendrier fixés.
6. Gestion locative : recherche du locataire, bail, encaissement des loyers, entretien et compte rendu mensuel.

Vous avez un projet ? Parlez-nous-en : un conseiller analysera votre budget et vous proposera des biens adaptés.