A bérleti menedzsment az egyik legösszetettebb ingatlanszakma, különösen a számviteli szigor miatt. A menedzsernek bérlőt kell találnia, gondoskodnia kell az adminisztrációs feladatokról, jelen kell lennie az esetleges esetek kezelésében, de a munkája nem áll meg ebben. Meg kell tennie, ami szükséges a befektetés legjobb hosszú távú jövedelmezőségének biztosításához, miközben biztosítja a lakás minőségének fenntartását.
Valakit keres, aki irányítja a lakás bérletét? Ezért elengedhetetlen annak biztosítása, hogy a menedzser tiszteletben tartson néhány pontot. Tulajdonosként és éberség hiányában bizonyos mulasztások súlyos következményekkel járhatnak:
A beszállítók fizetése
A helyi vezető felelős a beszállítók kifizetéséért. A figyelmen kívül hagyás vagy az egyszerű késedelem rossz következményekkel járhat, és nem ritka, hogy a vezetők némi mulasztást tapasztalnak. Például a társasház / építési díjakat a bérlő fizeti, az éves kiigazítással képzett tartalékoktól. Ha az adósságok felhalmozódnak, és a bérlő a kiegyenlítés előtt költözik, akkor a hiányzó pénzeszközöket végül a bérbeadónak kell megtérítenie.
Bizonyos esetekben a kezelt új ingatlanok megszerzése során eltéréseket észleltünk a jövedelemadó befizetésében, ami nem költség nélkül, hanem kiigazításokhoz vezetett.
Ne habozzon, kérje vezetőjétől az ingatlanadó befizetésének igazolását.
A bérleti díjak kimutatása
A bérlő havi bérleti díjat és céltartalékot fizet.
A társasház elszámolási időszakának végén és / vagy a bérleti szerződés végén kiigazításra van szükség. Más szóval, ha a bérlő által fizetett céltartalék összege meghaladja a ténylegesen fizetett díjakat, akkor a különbözetet vissza kell adni nekik, különben pedig meg kell fizetniük a különbözetet. Sok vezetői esetben, amelyet sajnos megfigyeltünk, ezt a szolgáltatást nem gyakran nyújtották. Beszedtük a beszállítóktól az adósságokat, amelyeket szét kellett szednünk, az ingatlantulajdonos költségére, és nem tudtunk egyértelmű számviteli helyzetet biztosítani a bérlői számlákon. A bérlő fizet ezeket a díjakat, ezért jogszerű és tisztességes, hogy a túlfizetett összegeket visszautalják.
A tisztesség kedvéért azt tanácsoljuk, hogy gondoskodjon arról, hogy a tulajdonosi díjak éves rendszeresítése megfelelő legyen.
A bevételkiesés kockázata
Kezelő szoftverünk lehetővé teszi a jövőbeni bérlőtől követelendő díjakra vonatkozó rendelkezések pontos felmérését.
Az esetek többségében a bérlőktől kért összeget helytelenül értékelik és túlértékelik.
A valósághoz közelebb eső összeg értékelésével csökken ezekre a díjakra képzett céltartalék, ami lehetővé teszi a bérleti díj még magasabb emelését. Más szóval, egy bérlő a havi költségvetése alapján bérel lakást.
Például 1000 eurós költségvetés esetén a bérleti díjak és a díjak közötti megoszlás 800, illetve 200, illetve 900, illetve 100 euró lehet.
És ha az ideiglenes díjak az év végén túlértékeltnek bizonyulnak (ebben a hipotézisben a havi 100 euró), akkor ez egyenértékű hiány a tulajdonos számára (1200 euró / év).
A díjtartalékok megfelelő kezelése tehát javíthatja bevételeit és befektetése jövedelmezőségét. Biztosítsa a bérleti díjak / ideiglenes díjak összhangját.
Karbantartás és a bérleti szabályok betartása
Szükséges az ingó és ingatlan jó állapotának megőrzése mellett ellenőrizni a díjakat, könnyebben kell bérbe adni, növelni kell a bérlők helyben tartásának esélyét, és értékesíteni kell az ingatlant viszonteladás esetén.
Könnyebb és olcsóbb rendszeresen fenntartani egy jó állapotú lakást, mint felújítást végezni, ha az ingatlan túlságosan megromlott.
Amikor vállaljuk a vezetést, teljes leltárt készítünk. Sajnos évek óta észrevettük, hogy a kezelt lakások esetében a berendezések folyamatosan romlanak (szivárgó csap, üvegtörés, zárak vagy konyhai felszerelések hibás működése ...)
E problémák némelyike elkerülhető rendszeres kis karbantartási munkákkal; a legtöbbet (törött csap, hibás WC-öblítés stb.) a bérlők nem rendeltetésszerű használata vagy elhanyagolása okozza.
Megjegyeztük, hogy az ügynökök által tartott biztonsági letéteket nagyon gyakran visszaküldik a távozó bérlőknek anélkül, hogy az alapvető javításoknak megfelelő költségeket megtartanák.
És gyakran az a tény, hogy felmerülnek a költségek, sajnos a tulajdonosok viselik, hogy jó körülmények között engedélyezzék az újbérlést.
A bérlet lejártakor ne habozzon megkérni vezetőjét, hogy legyen éber a leltár során (vagy akár vegyen részt rajta), és tartson vissza a biztosítékból bármilyen összeget a törvényes javítások költségeinek fedezésére.
Kettős pénzkezelés
Magyarországon a pénznem a forint.
Számos ügynökség felajánlhatja a lakás euróban történő bérlését. Az euróban fizetett bérleti díjnak dupla pénznemben kell gazdálkodnia, mert a díjakat forintban kell fizetni (áram, adók stb.). Ez a menedzsment választás nagyon kényes, mert sok kezelési kockázattal jár (lásd cikkünket a kettős valuta kezeléséről). Meg kell azonban különböztetni a lakás kezeléséhez használt pénznemeket és azokat a pénznemeket, amelyekkel fizetni kíván. Szolgáltatásaink teljes mértékben a helyi pénznemben kínálják a bérleti díjak kezelését, és a bérleti díjat az Ön által választott pénznemben és számlán küldjük el. Ezenkívül az összes tulajdonosnak rendszeresen elküldött összesítő jelentés elkészítése során minden mérlegtételt euróra konvertálnak az aktuális devizaárfolyam szerint.
Az egyértelműség kedvéért kérje meg, hogy ügynökétől évente legalább egyszer kapjon részletes értékelést a befektetés jövedelmezőségéről, dupla pénznemben.