Ingatlanbefektetés Budapesten 2026-ban: a teljes útmutató

Budapesten befektetni azt jelenti, hogy egy olyan uniós fővárosban vásárol, ahol az árak jóval a nyugat-európai szint alatt maradnak, a bérlői keresletet pedig az egyetemisták, a külföldi munkavállalók és a fiatal szakemberek adják. Francia–magyar ügynökségünk a külföldi tulajdonosokat az ingatlankereséstől a bérbeadás kezeléséig kíséri Budapesten. Számokkal mutatjuk meg, mit érdemes tudni, mielőtt belevág.

Miért érdemes Budapesten befektetni?

Budapest Magyarország gazdasági központja. Itt működnek a nemzetközi vállalatok, a nagy egyetemek, és itt van a képzett munkaerő. Minden évben több ezer külföldi diák (orvosi, mérnöki, közgazdasági képzéseken) és külföldi munkavállaló keres itt lakást: ők a belső kerületek bérlői.

A városnak van egy olyan adottsága is, amelyet kevés főváros kínál ilyen árszinten: kivételes épített örökség. A Budai Vár, a Parlament és a Duna-part az UNESCO világörökség része, Budapest pedig Közép-Európa egyik leglátogatottabb fővárosa.

Az Európai Unió állampolgárai a magyarokkal azonos feltételekkel vásárolnak. Az EU-n kívüli vevőknek hatósági engedélyre lehet szükségük, amelyet az ügyvéd kér meg helyettük.

A budapesti ingatlanpiac 2026-ban

Az árak tovább emelkedtek. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerint a lakásárindex 2026 első negyedévében éves alapon 8,6%-kal nőtt, a budapesti használt lakásoké 7,4%-kal.

• Budapesti medián kínálati ár: négyzetméterenként körülbelül 1,35 millió forint.
• V. kerület, a legdrágább: négyzetméterenként körülbelül 2 millió forint.
• Bérleti díjak: Budapesten éves alapon +5,2% a KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint.

A keresletet a 2025 szeptemberében indult Otthon Start program is élénkíti: ez az első lakásukat vásárló magyaroknak kínált, fix 3%-os kamatozású hitel, amely felerősítette a versenyt a kisebb lakásokért.

Mit jelent ez egy befektetőnek? A bérleti díjak lassabban nőnek, mint az árak. A belső kerületekben a hosszú távú bérbeadás bruttó hozama általában 4,5% és 5,5% között van. A megfelelő ingatlan kiválasztása és a vételár kialkudása fontosabb, mint valaha.

Melyik kerületet válassza?

Ügyfeleink többsége Pest belső kerületeiben fektet be, ahol a legerősebb a bérlői kereslet. Íme az általunk kiadott lakások medián bérleti díja kerületenként.

• V. kerület (Belváros-Lipótváros): havi 400 000 Ft medián bérleti díj. A Parlament környéke, a legrangosabb és a legdrágább vásárlási helyszín.
• VI. kerület (Terézváros): 280 000 Ft, négyzetméterenként körülbelül 5 000 Ft. Az Andrássy út és az Operaház környéke, kedvelt a fiatal szakemberek és a külföldi munkavállalók körében.
• VII. kerület (Erzsébetváros): 255 000 Ft. A régi zsidónegyed, az egyetemisták körében nagyon keresett.
• VIII. kerület (Józsefváros): 300 000 Ft. A Palotanegyed és a Corvin, az egyetemek közelében: itt adjuk ki a legtöbb lakást.
• IX. kerület (Ferencváros): 250 000 Ft. A Ráday utca, a Nagyvásárcsarnok és a Corvinus Egyetem.

Négyzetméterre vetítve a medián bérleti díj kerülettől függően havi 4 400–5 000 Ft körül van. Utcáról utcára adunk tanácsot: ugyanazon a kerületen belül két épület egészen más képet mutathat.

Mennyit hoz egy lakás? Négy valós projekt

Átlagok helyett íme néhány befektetés, amelyet a Story's-zal valósítottak meg Budapesten. A bevétel nettó: a költségek, a kezelési díj és a magyar adók levonása után, a projekt idején érvényes adatok szerint.

• 29 m²-es stúdió, Rákóczi tér, teljesen felújítva és bútorozva: 115 000 € befektetés, évi 4 600 € nettó bevétel.
• 57 m²-es egyszobás lakás, Kálvin tér: 165 000 € befektetés, évi 6 200 € nettó.
• 74 m²-es egyszobás lakás, Horánszky utca: 172 000 € befektetés, évi 7 200 € nettó.
• 145 m²-es, öt hálószobás lakás, Bérkocsis utca: 321 000 € befektetés, évi 17 400 € nettó.

Ezek a példák egy egyszerű szabályt mutatnak: egy jól irányított felújítás és a kereslethez igazodó ingatlan (közös albérletben lakó diákok, fiatal szakemberek) többet számít, mint önmagában a kerület. Saját számait kipróbálhatja hozamkalkulátorunkkal.

Vásárlási költségek

Magyarországon a vásárlási költségek alacsonyak Nyugat-Európa nagy részéhez képest.

• Vagyonszerzési illeték: a vételár 4%-a, a vevő fizeti (az egymilliárd forint feletti részre 2%).
• Ügyvéd: kötelező az adásvételhez és a földhivatali bejegyzéshez, díja általában a vételár körülbelül 1%-a + áfa.
• Felújítás és bútorozás: az ingatlan állapotától függ. Vásárlás előtt beárazzuk, rögzített költségvetéssel és határidővel.

A bérleti jövedelem adózása

Magánszemélyeknél a magyarországi bérleti jövedelem Magyarországon egységesen 15%-kal adózik. Két lehetőség van:

• 10%-os költséghányad levonása a költségekre;
• vagy a tényleges költségek levonása számlák alapján (felújítás, díjak, biztosítás…).

Helyzetétől függően szociális hozzájárulási adó is felmerülhet: ezt partner könyvelőnk ellenőrzi Önnek. Lakóhelye szerinti országában a Magyarországgal kötött kettős adóztatási egyezmény az irányadó; kérdezze adótanácsadóját.

Az ingatlant magyar cégen keresztül is birtokolhatja: a társasági adó 9%, az Európai Unió egyik legalacsonyabb kulcsa, emellett legfeljebb 2% helyi iparűzési adó terheli. A magánszemélyeknek kifizetett osztalék 15%-kal adózik, a kettős adóztatási egyezmények figyelembevételével.

Hosszú távú bérbeadás vagy Airbnb?

A hosszú távú bérbeadásnál Magyarországon nincs lakbérszabályozás: a tulajdonos szabadon határozza meg a bérleti díjat, a bérleti szerződés a Polgári Törvénykönyv szerint jön létre.

A rövid távú lakáskiadást viszont egyre több szabály korlátozza. A VI. kerületben 2026. január 1. óta tilos, Budapesten 2026. december 31-ig sehol nem lehet új szálláshelyet nyilvántartásba venni, a VII. kerület pedig saját korlátozásokat vezetett be. Ezért projektjeinket hosszú távú bérbeadásra építjük, amely stabilabb, és külföldről is könnyebben kezelhető.

Befektetés külföldről: a lépések

A Story's-nál egyetlen csapat kíséri végig az elejétől a végéig:

1. Projektelemzés: a költségvetéséhez igazított lehetőségek, részletes elemzéssel.
2. Keresési megbízás: az Ön szempontjai és a keresési megbízás aláírása.
3. Keresés és megtekintések: a helyszínen, személyesen vagy videón.
4. Aláírás: ajánlat, adásvételi szerződés és földhivatali bejegyzés független magyar ügyvéddel.
5. Felújítás és berendezés: kivitelezői hálózatunkkal, rögzített költségvetéssel és határidővel.
6. Bérbeadás kezelése: bérlőkeresés, bérleti szerződés, a bérleti díj beszedése, karbantartás és havi beszámoló.

Van egy befektetési terve? Mondja el nekünk: egy tanácsadónk áttekinti a költségvetését, és megfelelő ingatlanokat javasol.